Le scoring
Une note par bien.
Et la liste de ce qu'elle ignore.
18 critères, 8 catégories, une moyenne pondérée. Rien d'intelligent au sens marketing du terme : une méthode explicite, appliquée à l'identique à tous vos biens, dont chaque étape est consultable.
Le principe
Ce que la note veut dire
La note d'un bien n'est pas une note de qualité dans l'absolu. C'est la réponse à une question précise : ce bien répond-il au projet que vous avez décrit ? Le même appartement obtient deux notes différentes pour deux foyers différents, parce que le budget, la surface visée, le nombre de chambres et les temps de trajet tolérés ne sont pas les mêmes.
L'échelle est donc calée sur votre besoin, pas sur un marché :
100 — le bien répond exactement au besoin exprimé. C'est la référence, pas un plafond.
Au-delà de 100 — le bien dépasse la demande sur certains critères : moins cher que le budget, plus grand que la surface visée. Le bonus est compressé et la note plafonne à 110, pour qu'un seul critère exceptionnel n'écrase pas tout le reste.
En dessous de 100 — un ou plusieurs critères ne sont pas satisfaits. Le détail dit lesquels, et de combien.
Le calcul
Une moyenne pondérée, à deux niveaux
Chaque critère reçoit une note, puis les critères sont moyennés au sein de leur catégorie, et les catégories sont moyennées entre elles. Ce double étage n'est pas un détail : sans lui, une catégorie contenant cinq critères pèserait mécaniquement plus lourd qu'une catégorie qui n'en contient que deux, quel que soit le poids affiché à côté d'elle.
Les poids ci-dessous sont ceux appliqués par défaut. Ils sont relatifs les uns aux autres : la part réelle d'une catégorie dépend des catégories effectivement mesurables sur le bien concerné. Le poids réellement appliqué à chaque critère est affiché sur la fiche de chaque bien — il y est figé au moment du calcul, de sorte qu'une note reste relisible des mois plus tard.
Budget
Poids 40- Prix vs budget — Le prix demandé rapporté au budget maximum du projet. Un bien nettement sous le budget peut dépasser 100.
- Prix au m² — Le prix au m² du bien comparé au prix médian de sa commune, issu des données publiques DVF.
Localisation
Poids 25- Temps de trajet domicile-travail — Le trajet le plus long vers vos lieux de travail, rapporté au temps que vous avez déclaré tolérer sur ce lieu.
- Villes cibles — La position du bien par rapport aux communes que vous visez et au rayon accepté autour d'elles.
Caractéristiques
Poids 20- Type de bien — Maison ou appartement, selon ce que vous recherchez.
- Nombre de chambres — Comparé au minimum que vous avez fixé.
- Nombre de salles de bain — Comparé au minimum que vous avez fixé.
Visite (terrain)
Poids 20- 7 critères issus de vos visites — État général, travaux à prévoir, absence de défauts, environnement et terrain, luminosité, calme, ressenti général. Non mesurés tant qu'aucune visite n'a été remplie.
Surface
Poids 15- Surface habitable — Rapportée à la fourchette de surface visée. Au-delà du maximum, le bonus est compressé.
Parking
Poids 5- Stationnement — Présence d'un parking ou d'un garage.
Espace extérieur
Poids 5- Extérieur — Présence d'un jardin, d'une terrasse ou d'un balcon.
Énergie
Poids 5- Classe énergétique — Le DPE annoncé, de A à G.
Données manquantes
Ce qui n'est pas mesuré n'est pas inventé
C'est le point sur lequel la plupart des scores se trompent. Quand une annonce ne mentionne pas le DPE, ou qu'aucune adresse ne permet de calculer un trajet, le critère concerné sort du calcul. Il n'est pas remplacé par une valeur moyenne, ni compté comme un zéro — les deux fausseraient la note dans un sens ou dans l'autre.
En contrepartie, chaque bien porte un indice de confiance : la part des critères d'annonce qui ont réellement pu être mesurés. Il se lit à côté de la note, jamais à sa place.
Une note de 88 avec 4 critères mesurés sur 11 dit surtout que l'annonce est lacunaire. Une note de 78 avec 11 critères sur 11 est une information bien plus solide. La liste des critères manquants est affichée sur la fiche du bien : c'est votre liste de questions pour l'agence.
Deux règles qui comptent
Le trajet le plus long, et le marché de la commune
Le pire trajet fait la note
Un foyer où l'un met 10 minutes et l'autre 55 n'est pas un foyer où l'on met 32 minutes. Chaque lieu de travail est comparé à sa propre tolérance, et c'est le plus défavorable qui compte. Le télétravail complet est traité comme une absence de trajet, pas comme un trajet de zéro kilomètre.
Le prix se lit contre sa commune
Le prix au m² est comparé au prix médian de la commune, issu des données publiques DVF, dont le millésime est indiqué. Un bien à 4 200 €/m² n'a pas le même sens à Rennes et à Marseille.
Les transports en commun ne sont pas routés
Aucun des services d'itinéraire utilisés ne calcule de trajet en transports en commun. Un temps de trajet en voiture est alors affiché, explicitement signalé comme approximatif plutôt que présenté comme une mesure.
Un changement de critère recalcule tout
Modifier votre budget, une ville cible ou un lieu de travail relance le calcul sur tous les biens du projet. Une baisse de prix détectée pendant la veille nocturne fait de même sur le bien concerné.
La suite
Ce que le scoring ne fait pas
La note ne remplace pas une visite, un diagnostic ni l'avis d'un professionnel. Elle trie et hiérarchise ; elle ne décide pas. Un bien noté 91 dont vous n'aimez pas le quartier reste un bien que vous n'achèterez pas, et c'est très bien ainsi.
C'est d'ailleurs pourquoi la catégorie « Visite » pèse aussi lourd que les caractéristiques du bien : ce que vous constatez sur place corrige ce que l'annonce ne pouvait pas dire. Et parce qu'un prix bouge pendant une recherche, les annonces suivies sont revérifiées chaque nuit.
Notez votre première annonce
Décrivez votre projet en quelques minutes, collez une annonce, et lisez la note critère par critère.